Değerleme Raporu -İÇİNDEKİLER

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.3 - Değerleme Hizmeti ile İlgili Talepler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
2.1 - Tapu Kayıtları
2.2 - Takyidat Bilgileri
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz ile ilgili Bilgiler
3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme(İkame)Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı(Gelir)Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
6.2 - Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
* Taşınmazı gösteren fotoğraflar
* Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)

Arsa Değerlemesi -veriler-

Yöntemin temel verileri
* Tapu-kadastro verileri
* Piyasa verileri
* İmar planı verileri
* Fiyat endeksleri(ÜFE - TEFE,döviz,altın değişim oranları,yerel taşınmaz fiyat endeksleri)

Yöntemin koşulları
* Karşılaştırılabilir taşınmazlar için güvenli ve güncel sürüm değerlerinin var olması gerekir.
* Karşılaştırılabilir taşınmazların özniteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı ya da benzer olması gerekir.

Arsa Değerlemesi -1-

Arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre kıymet takdiri yapılır.

* Karşılaştırma yöntemi uygulanır.
* Özel amaçlı satış verileri kullanılmaz.

Karşılaştırma yönteminin amacı, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir.

Kentsel bölge ve imar verileri temel karşılaştırma ölçütleridir.

Örnek ve değeri saptanacak arasaların olanaklı ise aynı bölgede,nitelikte ve imar verilerinin benzer olması koşulları aranır.

Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar

1. Rapor bilgileri

* İçindekiler
* Raporun tarihi
* Raporun numarası
* Raporun türü
* Raporu hazırlayanların ad ve soyadları
* Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı
* Değerleme tarihi
* Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası
* Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amcıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler

* Şirketin unavanı ve adresi
* Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi
* Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar

3. Değerleme konusu hakkında bilgiler

* Gayrimenkulün yeri,konumu,tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
* Tapu,plan,proje,ruhsat,şema v.b..dokümanlar
* Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (İmar planında meydana gelen değişiklikler,kamulaştırma işlemleri v.b..) ilişkin bilgi,
* Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi,varsa sözkonusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş,
* Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış,inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı bölümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş
* Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak,29/06/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı,adresi v.b.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
* Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler

* Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
* Mevcut ekonomik koşulların,gayrimenkul piyasasının analizi,mevcut trendler ve dayanak veriler.
* Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,
* Gayrimenkulün yapısal,inşaat özellikleri,
* Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
* Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
* Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
* Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
* Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
* Nakit/Gelir akımları analizi,
* Maliyet oluşumları analizi,
* Değerlemde esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
* Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
* Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
* Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
* En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,
* Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
* Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerdede, emsal pay oranları.

5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi

* Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,
* Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
* Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş,
* Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde,bir engel olup olmadığı hakkında görüş,

6. Sonuç

* Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
* Nihai değer takdiri,

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır;

* Peşin satış fityatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması
* Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
* Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibari ile tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.

Rapor Eki

* Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotograf,grafik,tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
* Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,
* Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler

Arsa Değerlemesi -süreç-

Temel Karşılaştırma Yöntemleri

*Yapılanma Koşulları
*Jeolojik-Topografik yapısı
*Teknik altyapıdan yararlanma durumu
*Sosyo-kültürel donatılardan ve ulaşım olanaklarından yararlanma durumu

Yöntemin Uygulama Adımları

*Benzer nitelikteki n sayıda (5 ile 10 arasında) örnek arsadan bir küme oluşturulur.

*Örnek arsa değerleri güncellenir.Bu işlem için varsa değer endeksleri yoksa yeniden değerleme oranından yararlanılır.

*Her bir emsal, değeri bulunacak arsa ile imar verileri, altyapı farklılıkları,sosyal donatı farklılıkları ve konum açısından karşılaştırılır.

Sonuç olarak;

*Farklı örneklerden bulunan değerlerin ortalaması alınarak arsanın sürüm değeri bulunur.